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城市更新是楼市可持续发展的新路径
2023-03-16 05:57:16 来源:证券时报网


(相关资料图)

笔者注意到,今年的“两会”,不管是政府工作报告,还是代表委员的提案议案,都十分强调城市更新。什么是城市更新呢?简单讲,就是对不合理的城市空间重新布局,生产、生活、生态各得其所;水电管气路网等公共设施,该补的补、该换的换;修复和完善社区的功能,有物业、有服务,打造5-15分钟的社区生活圈,老人、大人和小孩都有想要的空间。

城市更新,不仅是扩大内需的必经路径,也是楼市可持续发展的主要空间。对此,笔者先举个例子。房子和车子都是支柱产业,但发展境遇完全不同。近期,燃油车踩踏式降价,而楼市已经复苏。业内人士说,现在的轿车,性能、质量、外观等,比20年前不知道好多少倍,但价格只有原来的一半。房子呢?高速发展了这么多年,质量乏善可陈,甚至还在为交楼发愁。

几场讨论会上,都有领导或专家这样认为,从量上看,房子够多了,但仔细瞧瞧大家的居住质量、配套设施、社区服务、片区面貌,发现与城市光鲜的外表格格不入,难言高质量发展。特别是,70%的人口集中在主城区,但主城区的房子可谓“老破小”主导,楼龄多在20年以上,还在用罐子煤气,各种线路老化,采光通风不佳,设计落后,外墙和楼道破旧。

很多人说,问题这么多,为啥不早改造呢?很简单,这些区域没啥腾挪空间,产权主体多,各有各的诉求,改起来难度大,不如绕道外围的净地空间。而且,过去20年各大城市都在大搞新区、开发区、副中心等,产业布局很宏伟、很先进,轨道交通也在向外延伸。各方在业绩诉求上求快、求大,还有这样的“规划红利”加持,老城区就被搁置在一边了。

楼市高举高打了20年,主战场就在老城区外围。地卖了不少、房子也建了不少,但罗马城绝不是一天建成的。现在来看,房地产成了“造城”的融资工具,各种宏伟的大手笔规划,很多都没有落地(也不可能在短期落地),规划红利异化为楼市热潮,引来的是各方投资客。当涨价预期褪去,当需求开始退潮,而真正想住在这里的发现不靠谱,结果就是用脚投票。

这时候,发现还是中心区、老城区有烟火气、有温度、有人情味儿。问题是,在过去20多年楼市繁荣过后,中心城区或老城区的房子尽管老旧,房价也上了几个台阶。更要命的是,由于回旋余地小,供应没弹性,老城区、中心区的房价死贵死贵的。这些年,但凡中心区有新房供应,不管是新地供应,还是拆迁旧改,很多是见缝插针、高耸入云式的单体楼。

城市更新的前身就是拆迁主导的旧改,房地产主导,房地产买单。拆迁要价一波高过一波,没有最高只有更高,根本没有能力补上配套设施、修复生态环境,不仅原有的“城市病”治不了,还增加了未来的治理隐患。比如,每个新项目都向上要空间、向上要投资回报,整个片区地上地下的管网压力更大了,交通更拥堵了,学位更紧张了,排涝的压力也更大了。

城市更新模式下,改造从地产主导,全面回归公益主导,国企和政府平台作为先遣部队进入,借助专项债、更新基金、财政补贴、政策性银行低息贷款等,先把片区内要补的公共设施、生态修复等等,全部补上。该拆掉的要拆,但公益属性把护下,不要妄想“补偿造富”了。要高价补偿的,会被晾在一边,先推动国有旧工业、商业改造,先推动产业和招商。

降成本、补配套的更新逻辑下,密集人口的支撑下,片区内商业、居住、产业都开始活跃起来,沉睡的活化起来,消费内需也增长起来。从地产的角度看,原来无人理睬的“老破小”,现在成了总价可控(小户型为主)、配套成熟、可青睐的“上车盘”,原业主也借此换了新房。即便不交易的,主人也纷纷开启二次装修的“消费升级”,自住或出租“两相宜”,整个城市的房屋循环撬动起来了。这既是房地产健康发展的表征,也是可持续发展的表征。

(文章来源:证券时报网)

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