我们提请投资者关注地产板块有持续行情的历史时段。2014年以来共有三个时段对当前地产板块具有参考意义：

1)2014年7月-2015年5月：板块上涨幅度达184.5%，受益于货币政策宽松和地产行业需求端政策的全面放松；期间经济增速持续下行，楼市低迷、房地产投资增速回落。

2)2019年1月-2019年3月：板块上涨幅度达31.8%，受益于去杠杆后的宏观经济再杠杆，地产作为重要经济支柱，因城施策空间有所打开；期间经济下行压力加大、商品房销售增速维持低位。

3)2020年6月-2020年8月：板块上涨幅度达15.7%，受益于疫情后的宏观与行业政策整体宽松，央行多手段投放流动性、多地灵活出台供需两端利好政策；期间经济从疫情中较快恢复、销售迅速升温、投资增速恢复平稳。

当前我们处于的阶段与上述时间有相似性：宏观稳增长诉求强，楼市持续低迷，地产政策出现转向。宏观经济仍处下行区间：GDP增速持续下行，PMI在3月份跌破50%荣枯线；三驾马车中投资贡献回落、消费及净出口承压；社融规模增长在2月份由正转负。叠加疫情因素扰动，宏观经济稳增长诉求愈发强烈。而当前房地产市场仍显低迷，房企开工意愿低，土地市场有所恢复但不甚明显，开发投资低速增长。为发挥地产行业经济稳定器作用，近期支持性政策频出，有星火燎原之势：多地放松限购、限贷、限售等政策；2022年首轮集中供地规则改善，为房企提供更多利润空间；金稳委会议将房地产企业风险防范化解工作上升到新高度，优质房企、AMC等相继获得并购贷额度，部分出险房企债务重组获阶段性成效。但当前政策效果尚未传导至基本面，未来相关政策有望继续宽松，政策将有利于地产行业健康发展。

全面看好地产行业表现。目前地产行业整体估值仍处于较低水平，板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平；保利、万科为代表的龙头房企当前估值，较前述三轮历史行情中最高估值水平仍有较大差距。

我们重申地产行业的机会是全面的，开发板块有以下三大主线：

1)集中度提升主线，推荐A股：保利发展、招商蛇口、南国置业、华发股份、建发股份、陆家嘴、上实发展、城投控股、金融街、城建发展、深振业A、滨江集团；港股：中国海外发展、中国金茂、越秀地产、旭辉控股集团；

2)混合所有制及民营房企信用修复主线，推荐金地集团、绿地控股、金科股份、中南建设；

3)多元化业务价值重估主线，推荐A股：万科A、华侨城A、新城控股、南山控股；港股：龙湖集团、华润置地。物管板块最差的时间已经过去，继续看好头部物企表现。推荐A股：招商积余、新大正；港股：保利物业、中海物业、华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务。

风险提示：政策放松力度不及预期；销售及结算不及预期；物管外拓竞争加剧。

（文章来源：中信建投证券股份有限公司）

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