房贷首付比例的下调，终于从公积金传导至商贷。

2月17日，有报道称，山东省菏泽市部分银行下调个人住房贷款首付比例，并根据购房者情况调整不同首付比例，其中“无房无贷”购房者的首付比例从之前的最低30%降至最低20%。

对此，证券时报记者2月18日致电菏泽市中行、建行、工行等营业网点个贷中心，工作人员告诉记者，个人房贷首付比例确实下调了，最低为2成，不过，虽然原则上最低可以做到2成首付，但是具体还要根据借款人的征信、收入等很多条件来综合判断，并不是“一刀切”的政策，每个银行考虑的也不一样。

业内人士认为，菏泽打响了商业银行贷款降首付的第一枪。从过去十年的两次市场筑底过程来看，政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号，支持刚需首套购房会成为未来政策变化的主要方向。

另外，年内已有近40城市发布了稳定楼市的宽松政策，业内人士预计，随着政策的逐渐稳定，2022年1-2季度市场底部有望加快出现。

菏泽商贷首付最低降至2成

2月17日，有报道称，山东省菏泽市部分银行下调个人住房贷款首付比例，并根据购房者情况调整不同首付比例，其中“无房无贷”购房者的首付比例从之前的最低30%降至最大20%。

对此，证券时报记者2月18日致电中行、建行菏泽市营业网点个贷中心，工作人员告诉记者，个人房贷首付比例确实下调了，最低为2成，建行工作人员还表示房贷利率也下调了。

工行菏泽市某支行个贷中心的工作人员也对证券时报记者表示，房贷首付比例下调应该是全市都降了，不过，虽然原则上最低可以做到2成首付，但是具体还要根据借款人的征信、收入等很多条件来综合判断，并不是“一刀切”的政策，每个银行考虑的也不一样。

根据建行菏泽分行2月14日下发的调整个人住房贷款首付比例的通知，调整内容如下：

一、对名下无住房且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%。

二、对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%。

三、对名下实际拥有1绕且存在响应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%。

四、对拥有两套即以上住房且无个人住房贷款记录或有住房贷款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。

对于菏泽降低商贷首付的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，从政策看，地方政府可以在中央政策基础上微调，非限购城市首套房最低首付成数是20%，所以菏泽作为非限购城市，的确可以执行20%的首套房最低首付政策。

菏泽降低商贷首付也与当地市场低迷有关。张大伟指出，作为鲁西地区的城市，菏泽的地理位置优越，位于两省交界处，但是经济发展一般。从房价走势来看，过去一年，菏泽的楼市先是经历跌宕起伏的上半年，然后下半年开始一路下滑。菏泽市场库存大，在售二手房房源数量大，房地产市场整体相对低迷，2021年12月楼市成交面积为19.69万平方米，环比下降19.5%，同比下降46.4%。

商贷政策调整传递市场筑底信号

对于菏泽此次政策调整，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，信号意义非常强，可以认为打响了商业银行贷款降首付的第一枪。

对于菏泽此次降低首付对市场的影响，张大伟认为，对菏泽当地市场市场影响预计有限，但对于全国其他城市来说，市场信心影响较大，首付成数变化代表了整体房地产政策的转向，支持刚需首套房购房会成为未来政策变化的主要方向。

贝壳研究院高级分析师潘浩也认为，首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。综合前两年的数据看，2020年房地产市场过度修复、2021年触顶回落，而从两年平均的销售面积数据看与2019年相近，可见2020年下半年到2021年上半年对房地产市场的“透支”正在修复。此时出台政策激励刚需入市是稳定市场的需要。

潘浩进一步指出，根据前期研究，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企运营。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，自2021年四季度以来，全国已有多个城市优化和调整房地产相关政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等，但整体效果并不明显，购房者置业情绪未见明显好转，市场活跃度仍不足。

“住房限贷政策对购房者影响较大，若本次菏泽下调首付比例真实并落地实施，将是一个积极信号，预计会对市场情绪产生较好带动，购房者观望情绪或将有所改观，置业信心将得到一定提振。”陈文静说，与此同时，未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。

年内40城发布稳楼市政策

今年以来，多地发布了购房支持政策。

2月17日，吉林延吉发布《鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案》，对2022年1月1日至12月31日止，农民购买的新建商品房或二手楼房给予补贴。补贴优惠政策(三项补贴一项优惠)包括契税全额补贴、家电消费券补贴、装修消费券补贴、房地产开发企业让利优惠1-2个百分点。

对于出台此政策的原因，延吉市鼓励农民进城购房试点工作领导小组表示，是为贯彻落实吉林省住建厅农民进城购房补贴试点工作会议精神，鼓励来延吉城区购房，进一步激发消费潜力，降低农民进城购房成本，发挥消费对经济增长的拉动作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定充分体现了当前延吉房地产政策宽松的导向，尤其是“契税补贴+房价优惠”的组合操作，对于鼓励农民进城购房有积极的作用。另外还有一点是创新的，其提及的农村户籍人员，不单纯指延吉的人员，外省市的农民也包括在其中，说明政策的覆盖面比较强。

“当前各地新型城镇化的工作还远没有结束，类似政策对于导入新市民的人口具有积极作用。预计2022年全国其他城市也会有此类政策，是楼市活跃的又一推动力。”严跃进说。

中原地产研究院统计数据显示，2022年以来，全国累计有接近40城市发布了稳定楼市的宽松政策，最典型的政策内容是公积金政策宽松、购房补贴等。

张大伟指出，随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度以来，信贷政策的企稳，央行不断释放维稳信号，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，政策见底后，2022年1-2季度市场底部有望加快出现。

（文章来源：证券时报）

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