受新冠疫情、楼市调控等因素的影响，春节楼市已经连续三年出现低迷。

新房成交基本都在降

据中国指数研究院监测数据，2022年春节期间(1月31日-2月6日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。其中，受上海成交规模拉动，一线代表城市成交规模较去年春节有所增长，二线代表城市较去年春节降幅在五成左右。

中银证券统计的数据也同样证明了春节楼市的清淡，其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和7.9%，其中一线城市增长显著，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别增长75.7%和262%，三线城市显著承压，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%。二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。

具体城市来看，

北京：楼市2022年以来市场逐步企稳，春节期间，新房市场延续年末优惠措施，但整体优惠力度有限，部分项目去化依然较难。受降息预期影响，叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短，市场观望情绪有所改观，北京二手房市场整体筑底回温，对新房市场的稳定或将起到积极作用。

深圳：春节期间，深圳新建商品住宅累计成交0.94万平方米，春节期间市场仍相对低迷，观望情绪较高，除个别网红盘以外，多数楼盘去化都不理想。

青岛方面，春节期间没有新预售证上市，主要在节前取得预售，市场以顺销为主，楼盘整体到访量表现一般，项目促销以新春折扣优惠、特价房源、返乡置业优惠补助等政策为主，市场表现相对冷静。随着金三银四的到来，各项利好政策逐步落地执行，购房者情绪有望逐步恢复。

天津：春节假期受疫情影响，留津过年人群较多，项目楼盘选择“春节不打烊”，为购房者敞开大门，但受疫情影响，假期售楼处到访人群较少，另外，不少楼盘推出新春置业优惠活动，主要通过线上、微信朋友圈等形式进行推广宣传，但促成交效果一般，以蓄客、留客为主，为开工后成交储备客源。

武汉：春节期间，疫情防控形势整体较好，品牌房企推出“春节不打烊”活动，并设有春节特定购房折扣优惠，抢收返乡置业，加上年底房贷政策有所松动，春节7天假期，武汉市商品住宅成交128套，返乡置业存在一定热度。

返乡置业不再

春节楼市清淡，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为这主要是因为几个方面：

1、供应下降是成交下降的主因。

年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响，直接导致成交量下降。比如，一线城市市场反弹，特别是上海，但1月份一线城市商品住宅新增供应面积环比下降48%。

2、开发商供应的积极性下降。

主要在于情绪的变化。12月份以来，地方政府纾困行业(人才购房、补贴、公积金扶持等)，央行降准降息，按揭贷款正常化，首套及二套利率下降等，收并购案例正在落地，比如世茂地产、融创等项目顺利出手，开发商预计多房政策作用下，预计会出现“救市效应”，推盘和继续降价的积极性下降，很多在等待两会前后的“小阳春”，对于春节楼市的期待下降了。

3、返乡置业并未明显出现。

一方面，三四线城市房价明显下跌。从趋势来看，热点城市房价跌幅在收窄，而内地三四线城市房价跌幅仍在扩大，导致购房热情不高。另一方面，三四线城市返乡置业高峰，是在2016-2018年去库存和棚改期间，当时房价上涨预期强烈，棚改货币化安置也提高了购买力，加上去库存和棚改导致新房库存低，返乡置业潮比较热。当下，内地三四线城市库存高压，开发商在这些区域大面积降价促销，导致买房热情并不高。

此外，近年来城镇居民收入下降，一方面是疫情影响，导致生产生活服务业就业人员收入下降，这部分人群是返乡置业的重点人群；另一方面，很多人群对未来收入预期并不乐观，对买房的谨慎度上升。

4、二手房交易冷淡拖累了新房。

2022年1月，二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。临近春节市场供应显著缩量带动成交小幅下行。从70城房价来看，二手房房价跌幅、下跌城市明显大于新房，导致二手房市场成交冷淡，拖累了“先卖后买”的交易。

短期内，楼市延续“清淡”行情

对于后市，中指研究院认为，短期来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金端、政策端等均将发力，充分释放居民住房需求潜力，促进房地产业实现良性循环。各地全面落实因城施策，房地产市场调整压力较大的城市，仍将加强对于首套及二套住房的信贷支持，如调整公积金贷款政策(提高贷款额度、降低首付比例)、降低房贷利率等，稳定购房者预期，保障合理购房需求正常释放。另外，发放购房补贴、强化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦将持续跟进。

但对于市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，市场恢复动力偏弱，短期购房者置业情绪难有明显改观。

在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。

李宇嘉也认为，楼市还将延续冷淡的行情。除了与供应下降有关，在按揭正常化以后，前期积压的需求释放殆尽，后续需求释放受到阻碍。目前，各地纾困政策仍局限在“小打小闹”的阶段，关系楼市运行的按揭政策、限购政策、限售政策、信贷投放，仍保持政策连续稳定。同时，收并购并不是救助出险企业，而是为了保交楼，首笔收并购融资招商蛇口30亿元票据并未收购出险企业。其他出让项目的，无不是割肉甩卖。因此，市场高估了政策纠偏的力度和此次纠偏的基调(保交楼而不是救市)，后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动，一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。

（文章来源：证券时报·e公司）

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