随着我国住房从住房建设阶段逐步迈入住房维护阶段，物业服务的重要性得到凸显，也给物业服务企业带来较高的成长性。

11月30日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国物业服务大数据报告(2021)》(下称“报告”)。作为一个处于快速成长期的物业服务行业，报告指出：在全国经营规模靠前的物业企业中，上市公司相对较多。尤其是经营规模前十名中，七家企业为上市公司。经营规模前十的企业，物业费收入均大于50亿元/年。此外，市场集中度趋于提高，经营规模前10企业的估计物业费收入占样本中130家代表性企业总收入的51.84%。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，居民家庭对品牌物业企业的服务品质总体认可度较高，升级物业服务品质需求较为迫切。

物企成长迅速市场需求明显

近几年，物业企业成长迅速且受到资本市场的热捧。今年，物业服务企业明显加快了上市的步伐，据媒体粗略统计已有20余家。

报告显示，当前全国大部分住房交易样本的物业费小于2元/平方米/月，且有相当比例的住房仍无物业服务。从四个一线城市无商业性物业服务(包含自管物业与无物业)的小区占比来看，北京40.24%、上海17.23%、广州45.37%、深圳17.10%。而在无商业性物业服务的住房交易样本占比方面，北京19.75%、上海7.03%、广州21.38%、深圳5.98%。居民对高品质物业服务的需求和消费潜力较大。

在邹琳华看来，由于大部分交易住房的房龄小于20年，对物业服务的需求将不断增长。69.9%的交易住房样本具备电梯，具有持续的管理与维护需求。

报告研究发现，在二手房交易涉及的全国的130家代表性物业企业中，居民家庭对其中94家企业的支付意愿显著为正，而且居民家庭的平均支付意愿约为房值的4.27%。也就是说，居民家庭在购房时，愿意为具有品牌物业的房产支付平均4.27%的额外溢价。

其中，北京居民家庭对品牌物业企业的平均支付意愿约为房值的8.61%;上海为5.82%;广州为4.49%;深圳为4.18%。

物业服务八大痛点透露未来行业方向

值得关注的是，作为一个处于快速成长期的行业，当前物业服务行业存在八个方面的关键痛点。报告指出这些问题包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、转供电加价、催缴物业费等。

在邹琳华看来，这也是新形势下凸显的问题，以及未来物业服务品质需要提升的方向。

据悉，一些物业出于安全和用电规划等考虑，拒绝居民安装充电桩，这与居民的快速增长的新能源车需求产生了矛盾。

由于业主对前任物业公司服务不满意，通过业委会或者业主大会重新选聘新的物业公司，然而部分之前的物业不同意撤出，形成新旧物业交接纠纷，给居民生活带来不便。

在停车费方面，主要包括部分物业对业主和租户在停车费上区别对待、超标收费、超范围收费(对非机动车收费)等。

转供电加价主要发生在办公写字楼、购物中心、商场等商业物业上，部分物业公司以公共能耗费为由加收电费，但未得到业主的完全认可。

部分物业公司在催缴物业费时的一些做法，比如升级门禁系统不交物业费进不去小区、用不成电梯，不交物业费停水、停电，将物业费与水费、电费捆绑，不交物业费就无法交纳水费电费等。

政策上没有明确的规定装修押金怎么收、收多少、怎么退，物业公司在操作上弹性比较大，退装修押金时也容易发生纠纷，有的押金两年都没有退下来，还有的物业公司不退押金将其转成物业费。

对于未来的物业服务行业，邹琳华认为，需拓展多业态服务，向全域管理迈进。同时要充分挖掘行业价值，不局限于基础物业服务，还包括基于社区“场”提供的各类创新增值服务，发力城市服务。此外，物业公司需通过升级服务体系、深化科技应用等手段，提升运营及服务水平。

关键词： 透露，痛点，未来