9月1日，《上海市城市更新条例》正式施行;8月31日，北京市城市更新五年行动计划出炉……近段时间，我国城市更新步伐持续加快，北上广深四大一线城市相继出台重磅政策文件，其他不少城市也动作频频，研究城市更新项目规划。一批重大项目库加速浮现，一批规模数百亿的城市更新基金陆续成立。业内人士指出，城市更新进入提质增效期，瞄准高质量发展方向，挖掘投资潜力、促进产业转型、激发城市活力成为重要发力点。

城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、增强城市防洪排涝能力以及推进以县城为重要载体的城镇化建设等。

“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。这是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里。

“实施城市更新对我国经济、社会运行具有重要意义。一是有利于优化城市结构、完善城市功能，改善城市居住环境，提高居民生活质量。二是城市更新中的优质项目可以形成较大的投资规模，拉动经济加快复苏。三是城市更新可以推动城市中的新产业、新业态发展，激发城市新的经济活力，推动高质量发展。”中国银行研究院研究员范若滢对《经济参考报》记者表示。

今年以来，我国城市更新步伐不断加快，并上升为立法层面。9月1日起，《上海市城市更新条例》正式实施，将建立城市更新协调推进机制，深化制度创新，加大资源统筹力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成为继深圳后全国第二个正式对城市更新立法的城市。此前不久，《广州市城市更新条例(征求意见稿)》结束向社会公开征求意见，征求意见稿包括优先改造老旧小区、历史文化保护项目，提升城市更新效率等。

8月31日，北京市公布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，提出在更新类别上，将聚焦老旧小区改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级等六大类别;在实施路径上将以街区为单元统筹城市更新、以轨道交通站城融合方式推进城市更新、以重点项目建设带动城市更新。自此，北上广深四大一线城市围绕城市更新的顶层设计均已浮出水面。

其他一些地方也动作频频，并密集启动一批城市更新重大项目。9月3日，西安市召开城市更新项目专题会议，研究城市更新项目规划和融资问题。提出加快区内相关项目的整体搬迁、改造提升等工作，推动区域功能完善和品质升级。

日前，成都市城市更新和老旧小区改造提升工程重大项目集中启动仪式举行。今年成都计划启动片区更新项目59个、投资570亿元。贵州计划到2022年，县城及以上城市完善城市更新政策体系和工作机制，形成城市更新项目库，建成一批城市更新示范项目。

中国国际经济交流中心区域产业部研究员马庆斌对《经济参考报》记者表示，新一轮城市更新坚持以人民为中心，更新深度分类施策，更加注重传统文化的保护传承，更加注重从城市和区域发展全局的角度推进，避免零打碎敲的城市片区式改造，更新主体实现有效市场和有为政府高效结合。聚焦城市高质量发展，以土地制度改革和产业发展动能升级为突破。

在服贸会首钢园区，在重庆北仓文创街区，越来越多地方在推动城市更新的过程中，挖掘老旧工业片区再生价值，推动产业转型升级。住房和城乡建设部副部长黄艳日前强调，各地在实施城市更新行动中，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。

根据全国工商联房地产商会城市更新分会调研和估算，城市更新过程中将撬动十万亿级的内需空间。面对巨大的投资潜力，包括财政资金、社会资本等在内的多元化投融资机制也在加速构建。

北京、成都、上海、天津、无锡等地陆续成立以地方国企牵头的城市更新基金，6月，上海一支规模800亿元的城市更新基金成立，创下国内落地规模最大基金的纪录。此后，300亿元的无锡城市更新基金，600亿元的天津城市更新基金也分别于7月、8月相继落地。据不完全统计，目前城市更新基金落地规模已接近3000亿元。

9月7日，国家发改委、住建部发文称，鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。

马庆斌指出，从目前各地实践来看，城市更新模式一般分为政府主导、市场主导以及政府和市场结合三种方式。公益性项目，以政府财政为主，采用政府投资、地方政府专项债券等;具有一定微盈利能力的项目，以城市城投公司为主，运用项目整体资金平衡、ABO(授权—建设—运营)等模式实施;具有市场化盈利条件，以社会资本作为实施主体的，采用招商、PPP、混改等模式。

此外，马庆斌表示，城市更新作为未来推进新型城镇化的重点任务，要遵循法治化和市场化的原则，将城市更新和城市社区管理、园区建设和产业发展结合起来，将政府、居民、企业和社会组织等主体的积极性发挥出来。“城市更新的实质是让城市更加符合经济发展、社会发展和技术发展的需要，不断满足城市产业升级、消费升级和生活品质升级的需要，在城市更新中要尊重经济发展规律，社会发展规律和产业发展规律。”

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